中达证券：上周重点城市新房成交环比下降，多城市户籍制度优化继续

报告要点

数据要点：

(资料图)

本周，42个主要城市新房成交面积环比下降30%，2023年累计成交面积同比下降1%。其中一线环比下降较多城市为上海、广州，环比下降42%、25%。一线城市累计成交面积同比上升11%，二、三线城市累计成交面积分别同比下降4%、2%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降39%、31%、32%。

截至8月11日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升 1%;平均去化周期27.1个月，环比上升7%。东营和上海去化周期环比上升较多，分别上升38%和19%，去化周期分别由上期的25.3个月和4.9个月变动至34.9月和5.9个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升 7%。其中环比上升较多城市为南宁、宝鸡，分别环比上升65%、38%。2023年累计成交面积同比上升40%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降45%。

本周观点：

本周，多数重点城市成交环比下跌，一、二、三线新房成交环比分别下降31%、20%、47%。分区域来看，鹤壁、泰安分别成交环比下降34%、44%，带动北部区域成交面积环比下降较多，环比下降40%。二手房成交方面，上周成交下滑的部分城市本周成交环比有所回升，如苏州、宝鸡分别成交环比上升34%、38%，带动重点城市二手房成交面积环比增速回正，环比上升7%。

库存方面，重点城市去化周期环比增速继续提升，增速较上周放缓16pct。一线城市中，北上环比进一步上升，共同带动一线城市去化周期环比上升7%;其他城市中，东营等城市环比持续上升驱动重点城市去化周期环比上升。

投资建议:

二线城市进一步优化落户条件，地方保障房政策密集出台。随着各地会议的开展，当前不同能级城市在促进住房销售方面的政策倾向有所区分。从一线及重点二线城市来看，地方政策聚焦优化城市落户限制，如江苏拟全面取消落户限制政策(除南京、苏州市区外)、惠州进一步优化惠城区等4个区域的落户条件等。目前全国商贷利率已有所下降，顶层会议亦已明确表态推动地方进一步满足合理住房需求，未来地方住房销售或有望依托购房内需增加而实现相应增长。三四线城市上，地方政策更落实于给予购房资金支持，如池州公积金金额可用于支付首付款、六盘水已结清首次贷款的家庭再次申领可按首贷确定首付比、贵州贵安支持首套公积金贷款既提又贷等，公积金等政策优化范围进一步扩大或有望激发新一轮的购房需求释放，进而带动住房销售提升。另外，近期多地政策涉及提高公积金租房提取额度等保障房相关政策，同时，本周央行杭州支行会议强调将针对城中村改造、保障性住房等重大基础设施项目加大金融支持，部分长期深耕该领域的企业或有望持续受益。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，中国金茂本周涨幅居前。绿景中国、深圳控股、越秀地产年初至今涨幅居前。

图 1：中国金茂本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：绿景中国、深圳控股、越秀地产年初至今涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 3：碧桂园、雅居乐集团、合景泰富集团本周换手率居前

数据来源：Wind，中达证券研究

1.2 物业管理行业表现

本周，弘阳服务、银城生活服务、祈福生活服务本周涨幅居前。滨江服务、中海物业、祈福生活服务年初至今涨幅居前。

图 4：弘阳服务、银城生活服务、祈福生活服务本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 5：滨江服务、中海物业、祈福生活服务年初至今涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 6：碧桂园服务、合景悠活、恒大物业本周换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

2. 主要城市成交表现

2.1 新房成交数据

表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/8/11

表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约27.1个月

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/8/11;平均环比及平均同比为各城市变动平均值

2.2 二手房成交及价格数据

表 3：主要城市二手房成交量情况，东莞本年至今涨幅较大

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/8/11

图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/8/6

图 8：一线城市二手房价格指数有所上升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/8/6

图 9：二线城市二手房价格指数有所下降

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/8/6

图 10：三线城市二手房价格指数有所下降

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/8/6

图 11：四线城市二手房价格指数小幅下滑

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/8/6

3. 重要政策及动态

3.1 本周重要行业政策与新闻

表 4：本周要闻：江苏除南京、苏州市区外，拟全面取消落户限制政策

数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究

3.2 本周重点公司新闻及公告

表 5：本周公司动态：世茂集团收购项目公司50%股权，代价约为人民币7.55亿元

数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究

3.3 重点公司7月销售情况一览

表 6：2023年前7月，保利置业集团、越秀地产等累计销售额增速居前

数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究

风险提示：

1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;

2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。